Privátní realitní servis v Dubaji

Dubaj 2026: trh se rozdělil. A právě v tom je příležitost.

Pro dobře připraveného kupujícího může být současný trh jedna z nejzajímavějších příležitostí posledních let. Ne proto, že by byla levná celá Dubaj. Právě naopak, protože se trh začal výrazně rozlišovat.

Co se v roce 2026 změnilo:

Po několika letech téměř nepřetržitého růstu se situace obrátila. Dubajský realitní trh zůstává mimořádně aktivní: jen v prvním čtvrtletí dosáhla hodnota transakcí 252 miliard AED, meziročně o 31 % více.

‍Zároveň ale ochlazení poptávky, geopolitická nejistota a rostoucí nabídka přinesly větší prostor k vyjednávání  a v některých částech trhu i první výraznější cenové korekce. A právě v takovém trhu se podle nás nakupuje lépe než v době, kdy roste téměř všechno.Kde dnes vidíme příležitosti.

‍Hotové nemovitosti = okamžitý výnos, žádné riziko dokončení.

‍Sekundární trh = prostor k vyjednávání o ceně i podmínkách.
‍
‍Přeprodeje off-plan jednotek = dobrá situace při komunikaci s vlastníky, kteří potřebují vystoupit před dokončením projektu.

Rozdíl mezi správně a špatně koupenou nemovitostí může být zásadní.Kdy bychom naopak byli opatrní. Neznamená to, že je dnes dobré koupit cokoli. Naopak. Pokud potřebujete nemovitost za rok prodat, financujete nákup bez dostatečné rezervy nebo investujete poslední volný kapitál, byli bychom velmi opatrní. Pokud ale přicházíte s vlastním kapitálem, horizontem alespoň několika let a hledáte kvalitní nemovitost za cenu, která dává smysl vůči skutečným transakcím na trhu, současné období považujeme za velmi zajímavé pro nákup.

Proto nezačínáme otázkou „co vám můžeme prodat?"Začínáme daty.
Nabídkovou cenu porovnáváme se skutečnými transakcemi Dubai Land Department, s aktuální konkurenční nabídkou v dané lokalitě, s dosažitelným nájemním výnosem, likviditou lokality a reálnou možností budoucího výstupu.

‍Nejde o to koupit nemovitost v Dubaji. Jde o to koupit ji správně.

Správná otázka je: jaký máte záměr a horizont?
‍Hotová nemovitost (secondary market) dává okamžitý přehled: víte přesně co kupujete, v jakém stavu, za jakou reálnou tržní cenu ověřenou DLD transakcemi. Začínáte pronajímat od prvního měsíce. V aktuálním trhu navíc platí, že prodejci na sekundárním trhu jsou ochotnější k vyjednávání než v roce 2024,reálná vyjednávací pozice kupujícího je dnes lepší.

Developerský projekt
Off-plan má jiný profil: platební plán rozložený v čase, cena při launchi typicky pod budoucí tržní hodnotou, ale výnos přijde až při dokončení, nejdříve za 2–4 roky. Klíčová proměnná není projekt, ale developer. Mezi etablovanými státními developery s desetiletou historií dokončených projektů (Emaar, Nakheel, Meraas, Aldar) a menšími hráči je zásadní rozdíl v riziku zpoždění nebo nedokončení.Regulatorní ochrana v Dubaji existuje: off-plan podléhá registraci přes Oqood a platby jdou na escrow účet kontrolovaný DLD. Ale escrow nenahradí reputaci developera.

‍Naše doporučení:
U prvního nákupu v Dubaji zpravidla doporučujeme secondary market nebo off-plan výhradně u tier-1 developera. Riziko si lze přidat později, až znáte trh.

Trh vám odpověď nedá dopředu, data ale mluví jasně.
Rok 2025 byl s více než 270 000 transakcemi za AED 917 miliard rekordní v historii emirátu. Q1 2026 navázal objemem AED 252 miliard, meziročně +31 %. Fundamenty, populační růst, příchod institucí, nulové daně z příjmu se nezměnily.

Co se změnilo, je sentiment, ne struktura.
Geopolitické napětí v březnu–květnu 2026 ochladilo sekundární trh: ValuStrat zaznamenal první kvartální korekci od pandemie (−3,8 % QoQ), meziročně ale ceny stále rostou (+8,9 %). Prodejci jsou dnes ochotnější vyjednávat než v přehřátém roce 2024  a to je přesně moment, kdy má kupující s vlastním kapitálem nejsilnější pozici za poslední tři roky.

Historicky platí:
Okna korekce sentimentu, ne struktury jenž byla v Dubaji vždy nejlepšími vstupními body. Kdo nakoupil v ochlazení 2020, nakupoval o desítky procent níž než dav v roce 2024. Kdo čeká na jednoznačný signál „teď je dno", ten ho nedostane.

‍Dno se vždy pozná až zpětně ale vyjednávací pozice se pozná teď.