Trh s nemovitostmi v Dubaji: Q1 2026 — co se skutečně děje

Odborný komentář poradců DubaiReality.cz | BEM Signature Real Estate

Kontext: Kde trh stál na začátku roku

Rok 2025 byl pro dubajský realitní trh historicky nejsilnější v jeho historii. Emirát zaznamenal téměř AED 917 miliard (~250 miliard USD) v realitních transakcích a přes 270 000 uzavřených obchodů — nejvíce kdy. Ummid Ceny rezidenčních nemovitostí vzrostly od pandemie o 60–75 %, přičemž vily zdražily o více než 200 %. Engel & Völkers

Do roku 2026 trh vstupoval z pozice síly, nikoliv slabosti. To je důležitý výchozí bod pro vše, co následovalo.

Co přinesl Q1 2026: Dvě fáze

Leden–únor: Rekordní tempo

Pouze v lednu 2026 dosáhl objem prodejů AED 72,4 miliardy — historicky nejvyšší měsíční číslo vůbec, což představuje 63% nárůst meziročně. Edifice Invest Off-plan projekty (nemovitosti prodávané před dokončením) tvořily přibližně 71 % celkového objemu transakcí. Edifice Invest

Březen: Geopolitický šok

Koncem února 2026 eskaloval konflikt mezi USA, Izraelem a Íránem. Íránská odvetná kampaň zahrnovala přes 1 130 střel a dronů mířených na SAE a širší oblast Zálivu. Dubajská burza byla regulátory uzavřena na dva obchodní dny (2.–3. března). Leasense

Fyzický dopad na nemovitosti byl minimální — vícevrstvý protiraketový systém SAE zachytil přes 95 % příchozích hrozeb a nebyla způsobena žádná přímá škoda na reálných aktivech ani stavebních projektech. Leasense Nicméně psychologický dopad byl okamžitý.

V první polovině března klesl počet transakcí na přibližně 6 129 jednotek, oproti zhruba 8 199 v předchozím dvoutýdenním období — pokles o přibližně 25 %. World Property Journal Průměrné ceny nemovitostí poklesly o zhruba 4 % — tedy nikoliv o dramatická čísla, která se šířila na sociálních sítích.

Důležité rozlišení: Akciový index vs. fyzické nemovitosti

Toto je klíčový bod, který většina mediálních zpráv zaměňuje.

Index DFM Real Estate (DFMREI), který sleduje developery kotované na dubajské burze, klesl přibližně o 21 % — z necelých 16 700 bodů na 13 353 do 9. března 2026. DFMREI je akciový index — měří, jak se obchoduje s akciemi realitních společností, nikoliv přímé ceny bytů. Leasense

Jinými slovy: když index klesne o 21 %, neznamená to, že byt v Dubai Marina zlevnil o 21 %.

Reálná situace na trhu dnes

Objemy transakcí zpomalily. Kupující odkládají rozhodnutí, žádají více času, vyjednávají tvrdě. V mid-market segmentu jsou pozorovány slevy 2–7 % při uzavírání obchodů, protože kupující zaujali opatrnější přístup. The Realty Today

Ceny u hotových nemovitostí v zavedených lokalitách zatím výrazně neklesají. 87 % dubajských nemovitostí bylo v roce 2025 nakoupeno v hotovosti, což eliminuje riziko spojené s hypotečními pákami Sherwoods Property — to je zásadní strukturální rozdíl oproti krizi v roce 2008.

Nová nabídka je reálným rizikem. Do roku 2028 má na trh přijít přibližně 366 000 nových rezidenčních jednotek, přičemž velká část je naplánována na roky 2026–2027. Global Property Guide Koncentrace v lokalitách jako Jumeirah Village Circle může lokálně stlačit ceny a výnosy z pronájmů dolů.

Výnosy z pronájmu zůstávají na globálním srovnání atraktivní — byty nabízejí 8–9,5 % v mid-market lokalitách, vily 5–8,4 %. The Realty Today Pro srovnání: Londýn nabízí kolem 2,8 %, Singapur 3,5 %.

Co to znamená pro českého investora

Pokud uvažujete o koupi jako druhém domově a dlouhodobé diverzifikaci kapitálu, krátkodobý sentiment šok na vás dopadá minimálně. Váš horizont je 5–10+ let, během nichž Dubai podobné šoky historicky vždy absorboval.

Pokud spekulujete na rychlé zhodnocení v horizontu 1–2 let, je současné prostředí rizikovější než před rokem. Trh přechází z fáze agresivního růstu do fáze selektivní — záleží na lokalitě, developerovi a načasování.

Výnosy z pronájmu jsou reálné, ale jejich výše závisí na konkrétní nemovitosti, lokalitě a správě. Čísla jako „10 % zaručený výnos", která kolují na sociálních sítích, neodpovídají realitě.

Geopolitické riziko je nyní skutečnou součástí kalkulace — nikoli jen hypotetickým scénářem. To neznamená vyhýbat se Dubaji, ale znamená to počítat s ním a nepředpokládat, že příznivé podmínky jsou permanentní.

Závěr

Trh v Dubaji není v krizi. Je v pauze. Rok 2026 se rýsuje jako stabilní rok pro dubajský trh spíše než rok dramatických výkyvů. Better Homes Po několika letech výjimečného růstu je zpomalení přirozené — a v mnoha ohledech zdravé.

Pro investora, který rozumí tomu, co kupuje, proč to kupuje a na jak dlouho, Dubai nabízí stále kompetitivní podmínky v globálním srovnání. Pro toho, kdo hledá rychlé zisky na základě slibů ze sociálních sítí, je toto prostředí varovným signálem.

Článek vychází z dat Dubai Land Department, Knight Frank, Cushman & Wakefield, Engel & Völkers a dalších odborných zdrojů. Představuje pohled poradců DubaiReality.cz k 29. 3. 2026 a není investičním doporučením.

‍