Přeceněné lokality v Dubaji: proč dnes JVC, Arjan a Sports City nedávají smysl pro seriózní investory

V posledních dvou letech došlo v několika dubajských čtvrtích k situaci, která odborníkům nedává logiku, ale developerům přináší rychlé prodeje.
Ceny off-plan projektů zde rostou výrazně rychleji než kvalita lokality.

To způsobuje, že investoři, kteří hledají reálné zhodnocení, stabilní poptávku a nízké riziko, by těmto oblastem měli dát velký pozor.

Problém č. 1 – Off-plan projekty jsou tu často předražené

Ceny odpovídají marketingu, ne hodnotě lokality

JVC, Arjan a Sports City mají průměrné off-plan ceny 1 300 až 1 700 AED/sqft, což je paradox, protože:

• tyto komunity nemají prémiovou infrastrukturu,
• nejsou v blízkosti pláže, metra ani finančních center,
• nejsou to cílové destinace pro evropské rezidenty.

Jednoduše řečeno: platí se víc za představu než za realitu.

Developer boom zvyšuje ceny, ne kvalitu

Tyto lokality přitahují menší a střední developery, kteří:

• prodávají agresivně nastavené platební plány (20/80, 10/90),
• zvyšují ceny každých pár měsíců,
• staví projekty, které nesou konzistentní standard pouze na papíře.

Výsledek?
Zhodnocení po dokončení je nízké nebo nulové.

Problém č. 2 – Nejsou to cílové lokality pro Evropany ani vyšší segment expatů

Investiční realita, ne subjektivní názor

Evropané i vyšší příjmové skupiny expatů hledají lokality jako:

• Dubai Hills Estate
• Creek Harbour
• Dubai Marina
• Downtown
• JBR
• Palm / Jumeirah Islands

Proč?
Protože nabízejí životní standard, infrastrukturu, prestiž a dostupnost pracovních center.

JVC, Arjan ani Sports City mezi těmito preferencemi nejsou.
To znamená:
➡ nižší poptávka po nájemním bydlení
➡ horší kvalita nájemníků
➡ vyšší fluktuace a delší prázdnoty mezi nájmy

Problém č. 3 – Vysoká fluktuace nájemníků snižuje výnos i stabilitu

Nájemníci zde přicházejí a odcházejí rychleji

V těchto komunitách je běžné, že:

• nájemníci se stěhují každých 6–12 měsíců,
• dochází k častějším sporům o údržbu,
• standardy budov se rychleji opotřebují.

To vede ke snížení ROI oproti původním očekáváním.

Náklady na renovace a údržbu rostou

U čtvrtí s vyšší fluktuací je nutná:

• častější malba,
• opravy drobných závad,
• výměna vybavení.

Reálná čistá návratnost tak může být:
➡ slibovaných 7–8 % → reálných 3,5–5 %

Problém č. 4 – Vzdálenost od pracovních center

Klíčová nevýhoda, kterou nelze marketingem přebít

JVC, Arjan i Sports City leží daleko od hlavních pracovních uzlů Dubaje:

• DIFC
• Downtown
• Business Bay
• Dubai Internet City
• Dubai Media City
• DMCC

Cesta do práce je často 30–45 minut bez metra, což je pro kvalifikované pracovní síly nepřijatelné.

A kde nejsou kvalifikovaní expati, tam nejsou kvalitní nájemníci.
‍
A kde nejsou kvalitní nájemníci, tam není stabilní výnos.

Proč v těchto lokalitách nedosáhneme kapitálového růstu

Velké množství budoucí výstavby

JVC, Arjan a podobné komunity jsou stále „rozestavěné oblastí“, kde se v horizontu 5 let očekává:

• masivní nárůst nové nabídky,
• pokračující developerský boom,
• rostoucí konkurence mezi projekty.

Více budov = nižší tlak na růst cen.

Absence prémiové infrastruktury

Bez těchto prvků ceny nerostou:

• metro
• velké green zones
• waterfront
• nemocnice
• školy vyšší úrovně
• firemní centra

Tato infrastruktura v JVC/Arjan/Sports City buď chybí, nebo je v rané fázi.

Shrnutí – kde dává smysl investovat místo těchto oblastí

Pokud chceme stabilní růst hodnoty a kvalitní nájemníky, dává smysl zaměřit se na:

• Dubai Hills Estate – dlouhodobá jistota růstu
• Creek Harbour – moderní urbanismus, atraktivní pro Evropany
• Dubai Marina – vysoká likvidita, krátkodobé i dlouhodobé pronájmy
• JLT – vysoká ROI, silní nájemníci, kvalitní poloha
• Dubai Islands (časná fáze) – potenciál růstu jako u Palm Jumeirah před 10 lety

‍